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2019年房地产市场展望:调控政策可能结构化放松

作者:未知 点击次数: 更新时间:2018-12-29 14:12:46

本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控,截至2018年底已持续28个月,原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。而展望未来,房地产政策可能出现适度调整。

2018年7月中央政治局会议将房地产市场调控目标明确为“坚决遏制房价上涨”,措辞空前严厉。虽然在10月和12月政治局会议以及11月经济形势专家和企业家座谈会都没有提及地产,但近期人民日报已经表态,房住不炒的政策不可能朝令夕改。结合当前宏观经济和房地产市场形势,我们对2019年房地产政策走向有如下判断:

1、调控全面退出的可能性较小,否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持,客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。

2、2019年第二季度前后政策可能适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求:行业内生需求是要加大对住房刚需的支持,减小对改善性需求的误伤,特别是小户型向大户型置换的需求;行业外部需求是经济增长动力不足,贸易摩擦困局未解,缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增,决策层对调控的态度转缓。

当前正处于政策观望期,各地可能自下而上、明紧暗松,局部试探微调。倘若控房价任务“达标”,可能为后续政策环境改善预留更多空间。从“遏制房价上涨”的目标看,“环比不涨”尚可较快达成,“同比不涨”还有较大距离。

3、预计政策以结构化放松为主,对一二线和三四线、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有:

一二线城市行政管制适度松动。以保障刚需和置换型改善需求为重点,适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。其中,放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行,如放松落户政策、实行购房补贴;放松限贷可能在部分地区下调房贷利率,降低首付比例,放宽按揭贷款额度增速的监管;限价导致一二手房价格倒挂,刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力,可能放松或取消。

三四线城市棚改安置区别对待。由于多数三四线城市面临人口净流出下的需求收缩和量价下行风险,在库存较高且房价不涨的地区可能继续实行货币化安置及其他优惠措施;而对已完成去库存的地区则取消或减少棚改货币化安置。

房贷利率有望见顶回调。

基准利率保持稳定的前提下,房贷利率即将见顶。房贷平均利率已连续上涨近两年,上行持续时间长,但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善,未来一段时间基准利率上行的可能性较小,房贷利率在2018Q4-2019Q1有见顶回调之势。

其他城市和银行可能跟进小幅下调,加速放款。2018年10月份以来,北京、深圳、杭州、南京等地部分银行下调了首套房贷利率上浮量,调整幅度以5%居多。目前房贷利率回调是地区性、部分银行的个别行为,多为回调至接近当地同业平均水平,信号性不强。银行自身存在下调房贷利率的动因,若监管默许,其他地区和银行可能跟进小幅下调利率,加快房贷发放速度。


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